Kto jest właścicielem działki: jak to sprawdzić

Księga wieczysta ma cztery działy (art. 25 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Dział I oznacza nieruchomość: numery działek, położenie, powierzchnię i prawa związane z własnością, na przykład służebność drogi na cudzym gruncie. Dział II podaje właściciela albo użytkownika wieczystego. Dział III zawiera ograniczone prawa rzeczowe, ograniczenia w rozporządzaniu i roszczenia, a dział IV hipoteki. Na pytanie, kto sprzedaje, odpowiada dział II, ale czyta się go razem z pozostałymi.

Księgi są jawne, a nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów ani wniosków, o których jest wzmianka (art. 2). Każdy, kto zna numer księgi, przegląda ją bezpłatnie przez internet (art. 36⁴ ust. 6). Wydruk z przeglądarki nie ma mocy dokumentu sądowego (ust. 7), a taką moc ma odpis z Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych, także pobrany elektronicznie (ust. 3 i 4). Wielokrotne wyszukiwanie ksiąg w centralnej bazie ustawa przewiduje za zgodą ministra dla zamkniętego kręgu podmiotów, takich jak sądy, notariusze czy organy podatkowe (ust. 8), a przeglądarka dostępna dla każdego działa wyłącznie po numerze księgi.

W dziale II zwróć uwagę na trzy rzeczy. Czy właścicieli jest kilku i w jakich udziałach, bo sprzedaż całej działki wymaga ich wszystkich. Czy wpisani są małżonkowie na prawach wspólności ustawowej, bo do zbycia nieruchomości potrzebna jest zgoda drugiego małżonka (art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Czy osoba z ogłoszenia jest tą samą, którą wpisano, bo po śmierci właściciela w księdze bywa nadal zmarły, a spadkobiercy muszą najpierw wykazać swoje prawo.

Wpis działa na korzyść kupującego. Domniemywa się, że prawo jawne z księgi jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym (art. 3 ust. 1), a kto kupi od osoby uprawnionej według księgi, jest chroniony rękojmią wiary publicznej (art. 5). Rękojmia nie chroni nabywcy w złej wierze, czyli takiego, który wiedział o niezgodności albo z łatwością mógł się o niej dowiedzieć (art. 6), a wyłącza ją wzmianka o wniosku i ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego (art. 8). Nie działa też przeciwko prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy ani przeciwko prawu dożywocia (art. 7 pkt 1 i 2).

Ewidencja gruntów i budynków jest jawna (art. 24 ust. 2 Prawa geodezyjnego i kartograficznego) i każdy może żądać udostępnienia jej informacji (ust. 4), ale z zastrzeżeniem ust. 5. Dane właścicieli i wypisy z tymi danymi starosta wydaje tylko właścicielom i władającym, organom administracji, operatorom sieci, sądom oraz podmiotom, które mają interes prawny. Kupujący przed umową takiego interesu zwykle nie wykaże, więc dostanie wypis bez danych właściciela.

Ewidencja i księga mogą się rozjechać. Ewidencję aktualizuje się na podstawie wpisów w księgach, aktów notarialnych i orzeczeń, więc zmiana właściciela może trafić do niej później niż do księgi, a o własności rozstrzyga księga. Gdy w dziale I księgi są inne numery działek niż w ewidencji, bo działkę podzielono albo przemierzono, notariusz zażąda wyjaśnienia przed aktem. Brak księgi w ogóle oznacza, że własność trzeba wykazać innymi dokumentami, na przykład aktem notarialnym albo postanowieniem o nabyciu spadku.

Raport właściciela nie podaje i księgi wieczystej nie otwiera. Podaje natomiast to, co z ewidencji jest jawne: identyfikator działki, powierzchnię, użytki i budynki, a to wystarczy, żeby porównać dział I księgi z ewidencją i z ogłoszeniem.

Kolejność w praktyce jest prosta. Numer księgi od sprzedającego, przegląd działów I i II w przeglądarce, porównanie numerów działek z geoportalem, pytanie o stan cywilny i o podstawę nabycia, a tuż przed aktem odpis z Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych. Między przeglądaniem a podpisem może bowiem pojawić się nowa wzmianka o wniosku, a ona wyłącza rękojmię.