Mapa zasadnicza: co z niej wyczytasz przed zakupem

Ustawa definiuje ją jako wielkoskalowe opracowanie kartograficzne z położeniem osnowy geodezyjnej, działek, budynków, konturów użytków i klas, sieci uzbrojenia, budowli i innych obiektów topograficznych (art. 2 pkt 7 Prawa geodezyjnego). Według § 10 rozporządzenia o mapie zasadniczej nie rysuje się jej osobno, tylko generuje z baz danych: ewidencji gruntów i budynków, ewidencji sieci uzbrojenia (GESUT), bazy obiektów topograficznych BDOT500, rejestru granic i rejestrów osnów. Podstawową skalą jest 1:500.

Bazy, z których powstaje, prowadzą starostowie, prezydenci miast na prawach powiatu i pięciu wójtów albo burmistrzów na podstawie porozumień, łącznie 385 podmiotów, więc jakość mapy zależy od powiatu. Tam, gdzie baz jeszcze nie utworzono, mapa zasadnicza może do końca 2027 r. być prowadzona w postaci wektorowej albo rastrowej uzupełnianej danymi wektorowymi (art. 53b ust. 2 Prawa geodezyjnego).

Przewody rozpoznaje się po literze rodzaju sieci: w to wodociąg, k kanalizacja, e sieć elektroenergetyczna, g gaz, c ciepłownictwo, t telekomunikacja, s sieć specjalna, a x sieć niezidentyfikowana (§ 4 rozporządzenia w sprawie GESUT). Opis przewodu składa się kolejno z rodzaju, typu, oznaczenia źródła danych o położeniu i średnicy w milimetrach, a przewód nieczynny ma dopisek „niecz.”. Sieć projektowaną rysuje się linią przerywaną z etykietą „proj.”.

O wiarygodności położenia najwięcej mówi litera źródła. Przy przewodzie zmierzonym bezpośrednio w nawiązaniu do osnowy, oznaczanym literą O, w opisie się jej nie pisze. Litera D, B, K albo X mówi, że położenie wzięto z wektoryzacji starej mapy, z danych branżowych, z dokumentacji narady koordynacyjnej albo że metoda nie jest znana. Takie położenie jest mniej pewne, co ma znaczenie, gdy przewód biegnie blisko miejsca na dom.

Ewidencja sieci zapisuje też, czy przewód jest istniejący czy projektowany, czynny czy nieczynny, podziemny, naziemny czy nadziemny oraz czy jest przewodem głównym, czy przyłączem (§ 5 i § 7 rozporządzenia w sprawie GESUT). Przyłącze sąsiedniego domu biegnące przez kupowaną działkę to pytanie o służebność albo umowę z sąsiadem, a przewód projektowany obok granicy to sygnał, żeby zapytać w starostwie, czego dotyczy.

Z bazy BDOT500 pochodzą między innymi ogrodzenia trwałe, drzewa liściaste i iglaste, obiekty komunikacji i rzeźba terenu (§ 3 rozporządzenia o mapie zasadniczej). Mapa zasadnicza jest więc pierwszym dokumentem, na którym płot i granica z ewidencji leżą na jednym rysunku, a drzewa z niej trafią później na mapę do celów projektowych.

Kupujący zwykle nie musi jej zamawiać, ale spotka ją wcześnie. Przyłącze wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe, elektroenergetyczne albo cieplne można zbudować bez zgłoszenia, jeżeli sporządzono plan sytuacyjny na kopii aktualnej mapy zasadniczej albo mapy jednostkowej przyjętej do zasobu (art. 29a Prawa budowlanego). Mapę do celów projektowych domu geodeta także zaczyna od mapy zasadniczej.

Stawki podaje coroczne obwieszczenie ministra (M.P. 2025 poz. 1123). Od 1 stycznia 2026 r. hektar mapy rastrowej kosztuje 20,80 zł, a wektorowej 29,71 zł, i obszar mniejszy niż hektar liczy się jak cały hektar. Stawkę mnoży się przez współczynnik celu (1,0 na własne potrzeby niezwiązane z działalnością gospodarczą, bez publikacji w internecie, 2,0 na dowolne), sposobu (0,8 przez usługę sieciową) i skali (od 1,0 dla 1:500 do 0,3 dla 1:5000). Kolorowy wydruk A4 to 234,82 zł razy 0,15, czyli 35,20 zł. Od 1 stycznia 2027 r. stawki rosną do 21,36 zł i 30,51 zł za hektar.