Służebność gruntowa w księdze wieczystej: jak czytać wpis

Treść służebności gruntowej może być trojaka (art. 285 § 1). Właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z działki obciążonej, na przykład przechodzić i przejeżdżać. Właściciel działki obciążonej może zostać ograniczony w określonych działaniach, na przykład w zabudowie pasa przy granicy. Może też nie wolno mu wykonywać uprawnień, które daje mu prawo sąsiedzkie wobec nieruchomości władnącej. Służebność może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej albo jej oznaczonej części (art. 285 § 2).

W dziale III treść wpisu ma stałą budowę. Pole rodzaju wpisu rozróżnia między innymi ograniczone prawo rzeczowe, ograniczone prawo rzeczowe związane z inną nieruchomością i prawo osobiste, a pole treści ujawnia rodzaj prawa oraz sposób i zakres jego wykonywania (§ 45 rozporządzenia). Osobna podrubryka wskazuje inną nieruchomość, czyli władnącą (§ 41 ust. 2), a rubryka podstawy wpisu podaje akt notarialny, decyzję albo orzeczenie sądu (§ 63). W księdze działki władnącej to samo prawo pojawia się w dziale I-Sp, w spisie praw związanych z własnością, z polem księgi powiązanej (§ 25 i 26). Kupując działkę bez frontu do drogi, czytasz więc jej własny dział I-Sp, a kupując działkę, przez którą ktoś jeździ, jej dział III.

Gdy treść wpisu milczy o szczegółach, zakres i sposób wykonywania oznacza się według zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych (art. 287), a służebność wykonuje się tak, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z działki obciążonej (art. 288). Urządzenia potrzebne do jej wykonywania, na przykład utwardzony dojazd, utrzymuje w braku odmiennej umowy właściciel nieruchomości władnącej (art. 289 § 1). Dokładny przebieg pasa bywa opisany dopiero w akcie notarialnym albo na mapie do niego, więc poproś sprzedającego o dokument z rubryki podstawy wpisu.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych działa wobec służebności gruntowej inaczej niż wobec przesyłu. Ustawa wyłącza ją tylko wobec służebności ustanowionych decyzją organu, służebności drogi koniecznej i służebności przy przekroczeniu granicy przy budowie oraz wobec służebności przesyłu (art. 7 pkt 3 do 5 ustawy o księgach wieczystych). Wobec umownej służebności gruntowej, której nie wpisano, rozstrzygają ogólne zasady: rękojmia chroni nabywcę w dobrej wierze (art. 5), a w złej wierze jest także ten, kto z łatwością mógł się dowiedzieć o niezgodności (art. 6 ust. 2). Utarta droga przez działkę każe więc pytać, a ocenę w konkretnym sporze zostawić sądowi. Służebność można też zasiedzieć, jeżeli polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia (art. 292).

Służebność żyje razem z działkami. Po podziale nieruchomości władnącej utrzymuje się na rzecz każdej części, a po podziale obciążonej na każdej części, przy czym właściciele części, których służebność nie dotyczy, mogą żądać zwolnienia (art. 290). Przy ważnej potrzebie gospodarczej właściciel działki obciążonej może za wynagrodzeniem żądać zmiany treści albo sposobu wykonywania (art. 291). Służebność wygasa wskutek niewykonywania przez 10 lat (art. 293 § 1), sąd może ją znieść za wynagrodzeniem, gdy stała się szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna (art. 294), albo bez wynagrodzenia, gdy straciła wszelkie znaczenie (art. 295). Dopóki wpisu nie wykreślono, domniemywa się, że prawo istnieje (art. 3 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych).

Służebność osobista ma tę samą treść co gruntowa, ale przysługuje oznaczonej osobie fizycznej (art. 296). Jest niezbywalna (art. 300) i wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego (art. 299). Najczęściej spotyka się służebność mieszkania, przy której uprawniony może przyjąć małżonka i małoletnie dzieci, a umowa może przewidzieć, że po jego śmierci służebność przejdzie na dzieci, rodziców i małżonka (art. 301). Dla kupującego dom wpis takiej służebności w dziale III oznacza, że ktoś może mieszkać w budynku do końca życia, niezależnie od tego, kto jest właścicielem. Służebność przesyłu przysługuje z kolei przedsiębiorcy przesyłowemu i ma w poradniku osobny wpis.

Do ustanowienia służebności umową forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla oświadczenia właściciela, który ją ustanawia (art. 245 § 2 Kodeksu cywilnego). Nieodpłatne ustanowienie służebności podlega podatkowi od spadków i darowizn, a notariusz jest płatnikiem przy umowie w formie aktu (art. 1 ust. 1 pkt 6 i art. 18 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od spadków i darowizn). Raport służebności nie widzi, bo nie czyta ksiąg wieczystych. Podaje natomiast odległość od granicy działki do najbliższej drogi publicznej w OpenStreetMap, wymiary działki i to, czy w promieniu 60 m są sieci uzbrojenia, a to są trzy powody, dla których warto zajrzeć do działów I-Sp i III.