Umowa przedwstępna działki: forma, zadatek i warunki

Umowa przedwstępna to zobowiązanie do zawarcia oznaczonej umowy i musi określać jej istotne postanowienia (art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego): strony, działkę z numerem ewidencyjnym i numerem księgi oraz cenę. Warto wpisać także termin umowy przyrzeczonej. Bez niego umowę zawiera się w terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną, a jeżeli w ciągu roku od zawarcia przedwstępnej nikt terminu nie wyznaczy, zawarcia umowy przyrzeczonej nie można już żądać (art. 389 § 2).

Forma decyduje o sile umowy. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości wymaga aktu notarialnego (art. 158), ale przedwstępna w zwykłej formie pisemnej też jest ważna, tylko daje słabszy skutek: gdy sprzedający uchyla się od umowy, kupujący może żądać naprawienia szkody, którą poniósł, licząc na zawarcie umowy, na przykład kosztów mapy czy wyceny (art. 390 § 1). Umowa w formie aktu notarialnego spełnia wymagania co do formy umowy przyrzeczonej, więc pozwala dochodzić jej zawarcia przed sądem (art. 390 § 2). Roszczenia z przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta (art. 390 § 3).

Zadatek i zaliczka to dwie różne instytucje. Zadatek, w braku odmiennego zastrzeżenia, pozwala przy niewykonaniu umowy przez jedną stronę odstąpić od umowy bez wyznaczania dodatkowego terminu: kto otrzymał zadatek, zatrzymuje go, a kto go dał, może żądać sumy dwukrotnie wyższej (art. 394 § 1). Przy wykonaniu umowy zadatek zalicza się na poczet ceny (§ 2), a gdy umowę rozwiązano albo niewykonanie wynika z okoliczności, za które żadna strona nie odpowiada lub odpowiadają obie, zadatek wraca bez podwojenia (§ 3). Przykład: przy zadatku 20 000 zł sprzedający, który się wycofa, może być zobowiązany oddać 40 000 zł, a kupujący, który zrezygnuje, traci 20 000 zł.

Przepisu o zaliczce przy umowie przedwstępnej Kodeks cywilny nie ma, a słowo pojawia się w nim tylko przy innych umowach, na przykład przy zleceniu. Zaliczka to część ceny zapłacona z góry, a gdy umowa nie dojdzie do skutku, wraca jako świadczenie, którego podstawa odpadła (art. 410 § 2). Zaliczka nie daje więc ani kary dla strony, która się wycofała, ani prawa do podwójnej kwoty. Dlatego w umowie trzeba napisać wprost, czy wpłata jest zadatkiem, czy zaliczką, i nie zostawiać tego słowom typu „wpłata na poczet”.

Warunki wpisuje się do przedwstępnej, a nie do aktu przenoszącego, bo własności nieruchomości nie można przenieść pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu (art. 157 § 1), a umowa zobowiązująca już może być warunkowa (art. 157 § 2). Warunek to zdarzenie przyszłe i niepewne (art. 89), na przykład uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, warunków przyłączenia od operatora sieci, kredytu, podziału działki albo niewykonanie prawa pierwokupu. Przy każdym warunku warto wpisać termin i to, co dzieje się z zadatkiem, gdy warunek się nie spełni, bo art. 394 § 3 rozstrzyga tylko część takich sytuacji.

Warunek „uzyskanie warunków zabudowy” zmienia się od 1 stycznia 2027. Od tej daty decyzję wyda się tylko wnioskodawcy, który ma prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (art. 63 ust. 1a ustawy o planowaniu w brzmieniu z ustawy Dz.U. 2026 poz. 781). Takim prawem jest między innymi stosunek zobowiązaniowy przewidujący uprawnienie do wykonywania robót budowlanych (art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego). Umowa przedwstępna, która ma uzależnić zakup od tej decyzji, powinna więc albo dawać kupującemu takie uprawnienie, albo zobowiązywać sprzedającego do złożenia wniosku.

Roszczenie z umowy przedwstępnej można ujawnić w księdze wieczystej, bo ustawa wymienia roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości, także przyszłe (art. 16 ust. 2 pkt 2 ustawy o księgach wieczystych). Ujawnione roszczenie działa wobec praw nabytych później, na przykład wobec sprzedaży działki komuś innemu albo nowej hipoteki (art. 17). Do wpisu wystarcza dokument z podpisem notarialnie poświadczonym (art. 31 ust. 1), ale prawo żądania zawarcia umowy daje dopiero akt, więc oba skutki łączy umowa notarialna. Opłata sądowa za wpis roszczenia wynosi 150 zł (art. 43 pkt 3 ustawy o kosztach sądowych), a po roku od wpisu właściciel może żądać jego wykreślenia, jeżeli nie złożono wniosku o wpis własności (art. 19 ust. 1).

Raport umowy nie ocenia i księgi wieczystej nie czyta. Pokazuje natomiast to, od czego zależą typowe warunki: czy działkę obejmuje plan miejscowy, strefę i obszar uzupełnienia zabudowy z planu ogólnego, czy działka przylega do drogi publicznej i czy w promieniu 60 m biegną sieci. W sporze o zadatek albo o zawarcie umowy rozstrzyga sąd, a projekt z nietypowymi warunkami warto pokazać prawnikowi przed podpisem.