Wskaźniki zabudowy: ile domu zmieści się na działce

Plan miejscowy musi zawierać wskaźniki zagospodarowania terenu. Ustawa o planowaniu wymienia wprost maksymalną i minimalną nadziemną intensywność zabudowy, minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej, maksymalny udział powierzchni zabudowy i maksymalną wysokość zabudowy (art. 15 ust. 2 pkt 6). W uchwale stoją one zwykle przy każdym terenie osobno, więc dla działki trzeba znaleźć ustalenia terenu, w którym leży, a nie przepisy ogólne z początku uchwały.

Definicje są w samej ustawie, w art. 2 pkt 28-35. Powierzchnia biologicznie czynna to teren zapewniający naturalną wegetację roślin i retencję wód opadowych oraz teren pokryty ciekami lub zbiornikami wodnymi, z wyłączeniem basenów. Dolicza się do niej połowę powierzchni tarasów i stropodachów zapewniających wegetację roślin, jeżeli mają co najmniej 10 m². Udział powierzchni zabudowy to suma rzutów budynków po zewnętrznym obrysie ścian, bez części zagłębionych poniżej terenu, podzielona przez powierzchnię działki budowlanej.

Intensywność zabudowy to suma powierzchni wszystkich kondygnacji budynków podzielona przez powierzchnię działki, a nadziemna intensywność bierze pod uwagę tylko kondygnacje nadziemne. Powierzchnię kondygnacji mierzy się po zewnętrznym obrysie ścian, bez balkonów, loggii i tarasów. Kondygnacja jest nadziemna, jeżeli nie jest zagłębiona poniżej przylegającego terenu o więcej niż połowę swojej wysokości w świetle. Dom z poddaszem użytkowym zużywa więc nadziemną intensywność dwa razy, a piwnica pod całym domem nie zużywa jej wcale.

Przykład: działka ma 1 000 m², a plan dopuszcza 30 proc. zabudowy i wymaga 50 proc. powierzchni biologicznie czynnej. Budynki mogą zająć razem 300 m² rzutu, a co najmniej 500 m² musi pozostać zielenią. Na pozostałe 200 m² przypada wszystko, co nie jest ani budynkiem, ani zielenią: podjazd z kostki, ścieżki, taras z płyt na gruncie, miejsce na pojemniki. Przy nadziemnej intensywności 0,6 suma kondygnacji nadziemnych może wynieść 600 m², więc dom o rzucie 150 m² z poddaszem zużyje połowę limitu.

Pułapka dotyczy planów uchwalonych przed reformą. Ustawa z 7 lipca 2023 r. przesądziła, że do miejscowych planów zachowanych w mocy nie stosuje się nowych definicji, chyba że gmina zmienia część planu, a wtedy tylko w tej części (art. 67 ust. 2 ustawy zmieniającej, Dz.U. 2023 poz. 1688). W starszym planie wskaźnik liczy się według słowniczka uchwały. Część takich planów odsyłała w nim do rozporządzenia o warunkach technicznych budynków, które od 21 września 2026 r. jest uznane za uchylone, więc o sposobie liczenia rozstrzyga brzmienie uchwały, a przy wątpliwości urząd gminy.

Dolną granicę zieleni wyznacza też plan ogólny gminy. Każda strefa planistyczna ma minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej z rozporządzenia o projekcie planu ogólnego, a gmina może go podnieść (art. 13e ust. 2 pkt 3). Po wejściu w życie planu ogólnego nowy plan miejscowy nie może zejść poniżej wartości strefy (art. 20 ust. 3), a w obszarze zabudowy śródmiejskiej może przyjąć nie mniej niż 2/3 tej wartości (art. 20 ust. 4).

Bez planu miejscowego wskaźniki ustala decyzja o warunkach zabudowy na podstawie zabudowy sąsiedniej (art. 61 ust. 1 pkt 1), a ustawa liczy je wtedy od powierzchni terenu inwestycji, a nie działki budowlanej (art. 2 pkt 29, 31 i 35). Gdy gmina ma już plan ogólny, decyzja musi też mieścić się w wartościach strefy, w tym w udziale zieleni, intensywności, wysokości i udziale zabudowy (art. 64 ust. 1 w związku z art. 54 ust. 2). Na nieruchomości powyżej 3 500 m² wyłączenie z powierzchni biologicznie czynnej ponad 70 proc. jej powierzchni, poza terenem objętym kanalizacją, oznacza opłatę za zmniejszenie naturalnej retencji terenowej (art. 269 ust. 1 pkt 1 Prawa wodnego).

Wskaźników z planów miejscowych raport nie odczytuje, bo rejestry mapowe podają przeznaczenie terenu, a nie tekst uchwały, natomiast w sekcji planu ogólnego podaje strefę planistyczną i jej minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej, gdy gmina udostępnia plan ogólny w usłudze mapowej.