Dokumenty do aktu kupna działki: co sprawdzić wcześniej

Notariusz odmówi czynności sprzecznej z prawem (art. 81 Prawa o notariacie), więc brak dokumentu zatrzymuje akt w dniu podpisu. Od sprzedającego potrzebny jest dokument tożsamości, numer księgi wieczystej i dokument, na podstawie którego nabył działkę: akt notarialny, postanowienie o nabyciu spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia. Do tego wypis z rejestru gruntów, bo dane ewidencji są podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej (art. 21 ust. 1 Prawa geodezyjnego i kartograficznego), oraz wypis z planu miejscowego (art. 30 ust. 1 ustawy o planowaniu), bo z przeznaczenia terenu wynika, czy komuś przysługuje pierwokup i czy działka jest budowlana. Jak czytać dział II księgi i kiedy potrzebna jest zgoda małżonka, opisuje wpis o właścicielu działki.

Jeden dokument wymaga ustawa podatkowa. Gdy sprzedający nabył działkę między innymi w spadku, darowiźnie albo przez zasiedzenie, notariusz może sporządzić akt zbycia tylko za zgodą naczelnika urzędu skarbowego albo po przedstawieniu zaświadczenia, że nabycie jest zwolnione od podatku, podatek zapłacono albo zobowiązanie się przedawniło (art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn). Przepisu nie stosuje się, gdy nabycie nastąpiło umową w formie aktu notarialnego albo było zwolnione jako nabycie od najbliższej rodziny (art. 19 ust. 7).

Gmina ma prawo pierwokupu w kilku wymienionych sytuacjach (art. 109 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami): gdy sprzedawca nabył niezabudowaną działkę od Skarbu Państwa albo gminy, gdy plan przeznacza teren na cele publiczne albo wydano decyzję o lokalizacji inwestycji celu publicznego, gdy nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków, oraz na obszarze rewitalizacji, jeżeli przewiduje to uchwała rady gminy, i w Specjalnej Strefie Rewitalizacji. Pierwszego przypadku nie stosuje się do terenów przeznaczonych w planie na cele rolne i leśne, a bez planu wykorzystywanych rolniczo lub leśnie (ust. 2), a przy celu publicznym i zabytku pierwokup nie przysługuje, jeżeli nie ujawniono go w księdze wieczystej (ust. 3 pkt 5).

Obszar rewitalizacji wyznacza uchwała rady gminy (art. 8 ustawy o rewitalizacji), a pierwokup na nim istnieje tylko wtedy, gdy rada ustanowiła go w tej uchwale dla wszystkich nieruchomości, ich rodzaju albo konkretnych działek (art. 11 ust. 5 pkt 1). Uchwała jest aktem prawa miejscowego (art. 13), a jej załącznikiem jest mapa obszaru (art. 11 ust. 4), więc przeczytasz ją w dzienniku urzędowym województwa, zanim sprzedający przyniesie zaświadczenie. Gdy pierwokup przysługuje, notariusz zawiadamia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o treści umowy, a ten ma miesiąc na wykonanie prawa (art. 110 ust. 2 i 3), i to po cenie z umowy (art. 111).

Przy gruncie rolnym działa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Nie dotyczy ona nieruchomości, w których użytki rolne zajmują mniej niż 0,3 ha (art. 1a pkt 1 lit. b), ani terenów przeznaczonych w planie na cele inne niż rolne (art. 2 pkt 1). W pozostałych przypadkach prawo pierwokupu ma najpierw dzierżawca, który dzierżawi grunt na podstawie pisemnej umowy z datą pewną od co najmniej 3 lat i włączył go do gospodarstwa rodzinnego (art. 3 ust. 1), a gdy go nie ma albo nie skorzysta, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (art. 3 ust. 4), z wyjątkami między innymi dla osoby bliskiej zbywcy i rolnika powiększającego gospodarstwo rodzinne w swojej albo sąsiedniej gminie (art. 3 ust. 5 i 7). Granica 1 ha z art. 2a dotyczy tego, kto może kupić, a pierwokupu Krajowego Ośrodka nie znosi.

Lasy Państwowe mają prawo pierwokupu gruntu oznaczonego jako las w ewidencji gruntów, przeznaczonego do zalesienia w planie miejscowym albo w decyzji o warunkach zabudowy, a także objętego uproszczonym planem urządzenia lasu (art. 37a ust. 1 ustawy o lasach), bez progu powierzchni. Nie przysługuje między innymi przy sprzedaży małżonkowi, krewnym i powinowatym w linii prostej, krewnym i powinowatym w linii bocznej do trzeciego stopnia i gminie (art. 37a ust. 4). Notariusz zawiadamia nadleśniczego, który ma miesiąc na decyzję (art. 37b ust. 1 i art. 37c), a umowa zawarta bez takiego zawiadomienia jest nieważna (art. 37h).

Gdy pierwokup przysługuje, sprzedaż odbywa się w dwóch krokach. Najpierw umowa warunkowa, bo rzecz objętą pierwokupem można sprzedać tylko pod warunkiem, że uprawniony nie wykona swojego prawa (art. 597 § 1 Kodeksu cywilnego), potem miesiąc od zawiadomienia (art. 598 § 2) i dopiero akt przenoszący własność. Sprzedaż bezwarunkowa przy ustawowym pierwokupie Skarbu Państwa, gminy, współwłaściciela albo dzierżawcy jest nieważna (art. 599 § 2). Osobna sprawa to długi podatkowe sprzedającego: hipoteka przymusowa powstaje przez wpis do księgi (art. 34 § 1 i art. 35 § 1 Ordynacji podatkowej), więc widać ją w dziale IV, co opisuje wpis o zadłużonej działce.

Raport nie czyta księgi wieczystej i nie rozstrzyga, czy pierwokup przysługuje; to ustala notariusz. Pokazuje natomiast użytki z ewidencji tam, gdzie starostwo je udostępnia, powierzchnię, przeznaczenie w planie i to, czy punkt działki leży w obiekcie z rejestru zabytków.