Koszty aktu przy zakupie działki: taksa, wpis, wypisy

Notariuszowi przysługuje wynagrodzenie ustalone w umowie ze stronami, nie wyższe niż maksymalne stawki taksy (art. 5 § 1 Prawa o notariacie), więc rozporządzenie wyznacza górną granicę, a nie cennik. Stawka zależy od wartości przedmiotu, którą podają strony z uwzględnieniem zasad z ustawy o PCC (§ 2 ust. 2), a obciążeń, na przykład hipoteki, się od niej nie odlicza (§ 4). Do kwoty powyżej 60 000 zł aż do 1 000 000 zł stawka wynosi 1 010 zł plus 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł (§ 3 pkt 5). Przy 300 000 zł to 1 010 zł plus 0,4% od 240 000 zł, czyli 1 970 zł, a przy 200 000 zł 1 570 zł.

Wyższe progi rosną wolniej. Od 1 000 000 zł do 2 000 000 zł stawka to 4 770 zł plus 0,2% nadwyżki, a powyżej 2 000 000 zł 6 770 zł plus 0,25% nadwyżki, ale nie więcej niż 10 000 zł, a między osobami z I grupy podatkowej nie więcej niż 7 500 zł (§ 3 pkt 6 i 7). Wynagrodzenie nie obejmuje kosztów przejazdu i innych niezbędnych wydatków notariusza (art. 5 § 2), a za czynność poza kancelarią można je zwiększyć najwyżej o 50 zł za godzinę w porze dziennej i 100 zł w nocy oraz w dni wolne (§ 17 ust. 1).

Połowę stawki rozporządzenie przewiduje między innymi dla umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej, która jest działką budowlaną w rozumieniu ustawy o planowaniu (§ 6 pkt 17). Ta definicja nie odsyła do ogłoszenia ani do samego planu: działka budowlana to grunt, którego wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej i wyposażenie w infrastrukturę techniczną spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych (art. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu). Pole bez dojazdu albo wąski pas gruntu mogą tego nie spełnić i wtedy obowiązuje pełna stawka. Połowę przewiduje też umowa zobowiązująca zawarta pod warunkiem oraz umowa przenosząca własność w jej wykonaniu (§ 6 pkt 1 i 2), czyli para aktów przy prawie pierwokupu.

Do taksy notariusz dolicza VAT. Stawka podstawowa wynosi dziś 23% (art. 41 ust. 1 w związku z art. 146ef ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT), więc 985 zł taksy to z podatkiem 1 211,55 zł, a 1 970 zł to 2 423,10 zł. Osobno płaci się wypisy aktu: za sporządzenie wypisu maksymalna stawka wynosi 6 zł za każdą rozpoczętą stronę, a stroną jest tekst mający co najmniej 25 wierszy (§ 12). Trzy wypisy po 8 stron to 144 zł netto i 177,12 zł z VAT. Liczba stron i egzemplarzy zależy od aktu i od tego, ile wypisów potrzebują strony i bank.

Opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej pobiera notariusz i przekazuje je sądowi (art. 7 § 2 Prawa o notariacie), a wniosek o wpis składa najpóźniej w dniu sporządzenia aktu (art. 92 § 4). Wpis własności kosztuje 200 zł (art. 42 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych), a wpis własności nieruchomości rolnej o powierzchni do 5 ha 150 zł (art. 43 pkt 2). Gdy kupowana działka leży w księdze razem z innymi i trzeba ją odłączyć do nowej księgi, dochodzi 100 zł, pobierane raz za odłączenie i założenie (art. 44 ust. 1 pkt 1 i 3 oraz ust. 2), niezależnie od opłaty za wpis własności (art. 45 ust. 1).

Przy kredycie dochodzi hipoteka. Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym (art. 244 § 1 Kodeksu cywilnego), więc wniosek o jej wpis kosztuje 200 zł (art. 42 ust. 1), a wykreślenie po spłacie połowę opłaty za wpis (art. 46). Największą pozycją rachunku pozostaje jednak podatek od czynności cywilnoprawnych: 2% wartości rynkowej, czyli 6 000 zł przy cenie 300 000 zł, pobierany przez notariusza jako płatnika przed podpisaniem aktu. Przy zakupie z VAT od firmy, która sprzedaje teren budowlany, tego podatku nie ma, bo VAT jest już w cenie.

Podział kosztów ustalacie sami. Prawo o notariacie mówi o umowie notariusza ze stronami czynności (art. 5 § 1) i nie wskazuje, która strona płaci taksę, natomiast PCC przy sprzedaży zawsze obciąża kupującego. Praktycznie warto poprosić kancelarię o kosztorys z rozbiciem na taksę, VAT, wypisy, opłaty sądowe i podatek, zanim umówisz termin, bo taksa poniżej maksimum jest kwestią umowy z notariuszem.

Raport taksy nie wylicza i nie przesądza, czy notariusz uzna działkę za budowlaną. Pokazuje natomiast, czy działka przylega do drogi publicznej według OpenStreetMap, jakie ma wymiary i powierzchnię w ewidencji, czy w promieniu 60 m biegną sieci, jakie przeznaczenie daje jej plan miejscowy i po ile sprzedawano działki w okolicy.