Operat szacunkowy: kiedy jest potrzebny i ile jest ważny

Operat sporządza wyłącznie rzeczoznawca majątkowy, czyli osoba z uprawnieniami zawodowymi, które nadaje minister właściwy do spraw budownictwa (art. 174 ust. 2 i art. 191 ust. 1). Uprawnionych wpisuje się do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych (art. 193 ust. 1), więc przed zleceniem da się sprawdzić, czy ktoś je ma.

Przy zakupie od osoby prywatnej cenę ustalają strony umowy. Operat zamawia się zwykle wtedy, gdy wartość ma przyjąć ktoś trzeci, na przykład bank albo urząd.

Dla kupującego najczęstszy taki przypadek to podatek od czynności cywilnoprawnych. Przy umowie sprzedaży jego podstawą jest wartość rynkowa, a stawka dla nieruchomości wynosi 2% (art. 6 ust. 1 pkt 1 i art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych). Jeżeli urząd uzna, że wartość w umowie odbiega od rynkowej, wzywa do jej skorygowania w terminie nie krótszym niż 14 dni (art. 6 ust. 3).

Gdy podatnik wartości nie skoryguje, urząd określa ją z opinią biegłego albo z wyceną rzeczoznawcy przedłożoną przez podatnika. Koszt biegłego ponosi podatnik, jeżeli wartość ustalona z jego opinią różni się o więcej niż 33% od podanej (art. 6 ust. 4). Przy cenie wyraźnie niższej od cen w okolicy, na przykład przy zakupie od rodziny, operat bywa argumentem w takim sporze.

Drugi przypadek to opłata adiacencka. Gdy wartość działki wzrośnie wskutek budowy urządzeń infrastruktury technicznej, gmina może ustalić opłatę, a robi to po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy o wartości nieruchomości (art. 146 ust. 1 i 1a). Dla kupującego to pytanie do gminy o inwestycje przy działce.

Termin 12 miesięcy nie jest bezwarunkowy. Operat przestaje się nadawać wcześniej, jeżeli zmieniły się przepisy albo istotnie zmieniły się czynniki wartości, wśród których ustawa wymienia przeznaczenie w planie miejscowym i stan nieruchomości (art. 156 ust. 3 i art. 154 ust. 1). Po roku aktualność może potwierdzić klauzulą i analizą rzeczoznawca, który operat sporządził (art. 156 ust. 4).

Operat można zakwestionować. Ocenę prawidłowości jego sporządzenia wykonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie do 2 miesięcy od zawarcia umowy o ocenę, a inny operat tej samej nieruchomości nie może być jej podstawą (art. 157 ust. 1 i 2).