Renta planistyczna: kiedy gmina pobiera ją od sprzedaży

Ustawa nie używa słowa „renta”. Mówi o jednorazowej opłacie, którą wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera, gdy w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty ją zbywa (art. 36 ust. 4). Opłata jest dochodem gminy i nie może przekroczyć 30% wzrostu wartości. Stawkę procentową plan miejscowy określa obowiązkowo (art. 15 ust. 2 pkt 12), więc stoi w tekście uchwały, obok przeznaczenia terenu. Jedna gmina potrafi w różnych planach wpisać różne stawki, a w jednym planie różne stawki dla różnych terenów.

Najważniejsza jest data, i to nie data uchwalenia. Termin 5 lat biegnie od dnia, w którym plan stał się obowiązujący (art. 37 ust. 3 i 4), a plan obowiązuje od dnia wejścia w życie określonego w uchwale, nie wcześniej niż po upływie 14 dni od ogłoszenia w dzienniku urzędowym województwa (art. 29 ust. 1). Plan wchodzi więc w życie zawsze później, niż rada gminy go uchwaliła. Plan, który zaczął obowiązywać w kwietniu 2022 roku, obejmuje opłatą zbycie do kwietnia 2027 roku, a sprzedaż w samym kwietniu wymaga już policzenia co do dnia.

Wzrost wartości ustala się na dzień sprzedaży (art. 37 ust. 1). To różnica między wartością przy przeznaczeniu z nowego planu a wartością przy przeznaczeniu sprzed jego zmiany albo, gdy wcześniej planu nie było, przy faktycznym sposobie użytkowania sprzed uchwalenia. Wycenę wykonuje się według ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 37 ust. 12), czyli przez rzeczoznawcę majątkowego. Przykład: łąka warta jako grunt rolny 80 000 zł po uchwaleniu planu pod zabudowę jednorodzinną jest warta 200 000 zł. Wzrost wynosi 120 000 zł, a przy stawce 30% opłata to 36 000 zł.

Procedura rusza bez niczyjego wniosku. Notariusz w ciągu 7 dni od podpisania aktu sprzedaży wysyła wypis wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta (art. 37 ust. 5), a ten bezzwłocznie ustala opłatę decyzją (art. 37 ust. 6). Właściciel może też przed sprzedażą zażądać, żeby gmina ustaliła wysokość opłaty decyzją (art. 37 ust. 7). To najprostszy sposób, żeby obie strony znały kwotę, zanim ustalą cenę. Jeżeli później zostanie stwierdzona nieważność uchwały o planie, pobrana opłata podlega zwrotowi na rzecz aktualnego właściciela (art. 36 ust. 5).

Decyzję o opłacie dostaje zbywający, więc kupujący jej nie płaci. Dla kupującego opłata ma znaczenie z dwóch powodów. Sprzedający, który o niej wie, ma powód, żeby doliczyć ją do ceny albo przesunąć umowę na czas po upływie 5 lat, co tłumaczy nagłe żądanie odroczenia aktu. Druga sprawa dotyczy ciebie jako przyszłego sprzedawcy: jeżeli kupujesz działkę w trakcie tego okna i zakładasz szybką odsprzedaż, zapytaj w gminie albo u prawnika, czy opłata może dotyczyć także twojej sprzedaży.

Są wyjątki zapisane wprost. Opłaty nie pobiera się przy nieodpłatnym przekazaniu przez rolnika gospodarstwa następcy na zasadach przepisów o ubezpieczeniu społecznym rolników albo programu rent strukturalnych, ale gdy następca te grunty zbywa, przepisy o opłacie stosuje się do niego odpowiednio (art. 36 ust. 4a). Gmina może zwolnić z opłaty inwestora w umowie urbanistycznej zawieranej przy zintegrowanym planie inwestycyjnym (art. 37ed ust. 3 pkt 2). Przepisy art. 36 i 37 stosuje się też odpowiednio, gdy skutki opisane w art. 36 wywołuje decyzja o warunkach zabudowy (art. 63 ust. 3), a jak gmina liczy wtedy opłatę, warto zapytać w urzędzie.

Przed zakupem wystarczą trzy rzeczy. Ustal, czy działkę obejmuje plan miejscowy i który. W uchwale znajdź stawkę procentową i datę wejścia w życie, a w akcie notarialnym albo w rozmowie ze sprzedającym ustal, czy wie o opłacie i czy chce, żeby gmina ustaliła ją decyzją przed umową. Raport podaje, czy w punkcie działki obowiązuje plan miejscowy, a gdy serwis gminy je udostępnia, także nazwę planu i przeznaczenie terenu, ale daty wejścia planu w życie ani stawki opłaty nie podaje.