Współwłasność działki: kupno udziału, budowa i podział

Kupując udział, kupujesz ułamek prawa do całej działki, a nie konkretny jej kawałek. Współwłasność w częściach ułamkowych reguluje Kodeks cywilny (art. 195 i 196), a udziały domniemywa się jako równe (art. 197). Połowa działki o powierzchni 1 200 m² nie oznacza 600 m² od strony ulicy: każdy współwłaściciel może współposiadać całą działkę i korzystać z niej w zakresie, który da się pogodzić z korzystaniem przez pozostałych (art. 206). Konkretny kawałek dostaniesz dopiero przez umowę o sposób korzystania albo przez zniesienie współwłasności. Inaczej jest przy współwłasności łącznej małżonków: w czasie trwania wspólności żaden z nich nie może rozporządzać udziałem, który przypadłby mu po jej ustaniu (art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego).

Dział II księgi wieczystej mówi, z kim będziesz dzielić działkę. Przy każdym współwłaścicielu wpisuje się wielkość udziału, a gdy prawo przysługuje kilku osobom wspólnie bez oznaczenia udziałów, rodzaj wspólności (§ 33 rozporządzenia w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych). Obok stoi podstawa nabycia, czyli akt notarialny, decyzja albo orzeczenie sądu (§ 61). Liczba osób w dziale II to liczba zgód, których będziesz potrzebować przy każdej ważnej decyzji, a współwłaściciel zmarły i niewykreślony oznacza, że najpierw ktoś musi przeprowadzić spadek.

Prawo pierwokupu współwłaściciela nie jest regułą. Kodeks cywilny daje je pozostałym współwłaścicielom tylko przy sprzedaży udziału w nieruchomości rolnej, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym, i wyłącza je, gdy udział idzie wraz z gospodarstwem sprzedawcy albo kupuje inny współwłaściciel lub osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo (art. 166 § 1). Gdy takie prawo przysługuje z mocy ustawy, sprzedaż bezwarunkowa jest nieważna (art. 599 § 2), więc notariusz sporządza umowę warunkową, a uprawniony ma miesiąc na decyzję (art. 598 § 2). Prawo pierwokupu może też wynikać z umowy i być ujawnione w dziale III (art. 16 ust. 2 pkt 1 ustawy o księgach wieczystych). Niezależnie od współwłaścicieli własne prawo pierwokupu w przypadkach wymienionych w ustawie, na przykład przy terenie przeznaczonym w planie na cele publiczne, ma gmina (art. 109 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Przy działce rolnej dochodzi ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, która za właściciela uważa też współwłaściciela (art. 2 pkt 8) i nie obejmuje między innymi udziałów w nieruchomościach, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha (art. 1a pkt 1 lit. b i pkt 2). Nabywcą może być co do zasady rolnik indywidualny (art. 2a ust. 1), z wyjątkami między innymi dla osoby bliskiej zbywcy i dla nieruchomości mniejszej niż 1 ha (art. 2a ust. 3). Ustawa nie dotyczy terenów, które plan miejscowy przeznacza na cele inne niż rolne (art. 2 pkt 1).

Budowa jest najczęstszym powodem rozczarowania. Do czynności zwykłego zarządu wystarczy większość liczona według wielkości udziałów (art. 201 i 204), ale do rozporządzania rzeczą wspólną i innych czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich, a bez niej współwłaściciele mający co najmniej połowę udziałów mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd (art. 199). Wniosek o pozwolenie na budowę wymaga oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego). Czy konkretna budowa mieści się w zwykłym zarządzie, w razie sporu ocenia sąd, dlatego kupując udział pod dom, miej pisemne stanowisko pozostałych współwłaścicieli przed umową.

Umowa o sposób korzystania, nazywana podziałem do korzystania albo umową quoad usum, przypisuje współwłaścicielom części działki do używania. Wiąże ona także nabywcę udziału, jeżeli o niej wiedział albo z łatwością mógł się dowiedzieć, i to samo dotyczy sposobu korzystania ustalonego orzeczeniem sądu (art. 221). Roszczenie z takiej umowy oraz roszczenie wyłączające zniesienie współwłasności można ujawnić w dziale III księgi (art. 16 ust. 2 pkt 3 i 4). Wpis usuwa wątpliwość, czy nabywca mógł o umowie wiedzieć, ale nie czyni nikogo właścicielem przypisanej mu części.

Każdy współwłaściciel może w każdej chwili żądać zniesienia współwłasności, a umową można to wyłączyć najwyżej na 5 lat, z możliwością przedłużenia (art. 210 § 1); roszczenie nie przedawnia się (art. 220). Sąd dzieli działkę fizycznie, chyba że byłoby to sprzeczne z ustawą albo przeznaczeniem rzeczy (art. 211), a gdy podział jest niemożliwy, przyznaje ją jednemu ze spłatą albo zarządza sprzedaż; spłaty można rozłożyć najwyżej na 10 lat (art. 212). Podział fizyczny musi być zgodny z planem miejscowym, a każda nowa działka musi mieć dostęp do drogi publicznej (art. 93 ust. 1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Raport nie czyta księgi wieczystej, więc nie wie, ilu jest współwłaścicieli, a w sprawie spornej decyduje sąd i warto zapytać prawnika.