Kupno działki krok po kroku: od oferty do księgi

Krok pierwszy to oferta, a w niej dwie liczby: identyfikator działki i numer księgi wieczystej. Księgę każdy przegląda bezpłatnie po numerze (art. 36⁴ ust. 6 ustawy o księgach wieczystych), a identyfikator sprawdzisz na mapie ewidencyjnej w geoportalu. Na tym etapie porównuje się dział I księgi z ewidencją i z ogłoszeniem; jak to zrobić, opisują wpisy o numerze księgi wieczystej i o właścicielu działki. Odmowa podania numeru księgi jest sama w sobie informacją.

Krok drugi to rejestry i dokumenty, zanim padnie jakakolwiek wpłata. Przeznaczenie terenu wynika z planu miejscowego, a gdy go nie ma, o zabudowie rozstrzyga decyzja o warunkach zabudowy w granicach planu ogólnego; wypis i wyrys z planu może dostać każdy (art. 30 ust. 1 ustawy o planowaniu). Wypis z rejestru gruntów poda użytki i powierzchnię, a rejestr cen pokaże, po ile sprzedawano działki obok. Zaświadczenie, które gmina albo inny organ wydaje na podstawie swoich rejestrów, powinno być wydane bez zbędnej zwłoki, najpóźniej w 7 dni (art. 217 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego).

Krok trzeci dotyczy budowy i często trwa najdłużej. Gdy planu nie ma, potrzebna jest decyzja o warunkach zabudowy, a do tego warunki przyłączenia od operatorów sieci i zgoda zarządcy drogi na zjazd. Terminy i koszty tych spraw opisują osobne wpisy o wniosku o warunki zabudowy, o przyłączach i o zjeździe. Od 1 stycznia 2027 decyzję o warunkach zabudowy wyda się tylko wnioskodawcy z prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, więc kupujący składa wniosek dopiero na podstawie umowy ze sprzedającym.

Krok czwarty to umowa przedwstępna, najlepiej w formie aktu notarialnego, bo tylko ona pozwala żądać zawarcia umowy sprzedaży przed sądem (art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego). Wpisuje się do niej termin umowy przyrzeczonej, bo bez niego po roku zawarcia umowy nie można już żądać (art. 389 § 2), zadatek albo zaliczkę i warunki. Roszczenie z umowy można ujawnić w księdze wieczystej, a po roku od wpisu właściciel może żądać jego wykreślenia, jeżeli nikt nie złożył wniosku o wpis własności (art. 19 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych).

Krok piąty pojawia się tylko wtedy, gdy komuś przysługuje prawo pierwokupu: gminie, dzierżawcy, Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa albo Lasom Państwowym. Wtedy najpierw podpisuje się umowę sprzedaży pod warunkiem, że uprawniony nie wykona swojego prawa (art. 597 § 1 Kodeksu cywilnego), notariusz zawiadamia uprawnionego, a ten ma miesiąc (art. 598 § 2, art. 110 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, art. 37c ustawy o lasach). Przez ten miesiąc kupujący nie jest jeszcze właścicielem.

Krok szósty to akt przenoszący własność. Notariusz pobiera podatek od czynności cywilnoprawnych przed podpisaniem (art. 10 ust. 3 ustawy o PCC), a wniosek o wpis w księdze składa przez system teleinformatyczny najpóźniej w dniu sporządzenia aktu (art. 92 § 4 Prawa o notariacie i art. 626⁴ § 1 Kodeksu postępowania cywilnego). Wzmianka o wniosku pojawia się w księdze automatycznie z chwilą umieszczenia wniosku w systemie (art. 626⁷ § 2), a ona wyłącza rękojmię wiary publicznej wobec innych nabywców (art. 8 ustawy o księgach wieczystych). Notariusz w 7 dni wysyła też wypis aktu wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta (art. 37 ust. 5 ustawy o planowaniu), a gmina sprawdza, czy sprzedającemu nalicza rentę planistyczną.

Po akcie biegną terminy, o których rzadko się mówi. Notariusz przekazuje staroście odpis aktu w 14 dni (art. 23 ust. 2 pkt 1 i ust. 5 Prawa geodezyjnego i kartograficznego), żeby ewidencja pokazała nowego właściciela. Obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po zakupie (art. 6 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych), a informację o nieruchomości składa się w 14 dni (art. 6 ust. 6), przy gruncie objętym podatkiem rolnym informację o gruntach w tym samym terminie (art. 6a ust. 5 ustawy o podatku rolnym).

Na sam wpis w księdze wieczystej ustawa terminu nie wyznacza i czas zależy od sądu. Wpis ma jednak moc wsteczną od chwili złożenia wniosku (art. 29 ustawy o księgach wieczystych), a o dokonanym wpisie sąd zawiadamia uczestników (art. 626¹⁰ § 1 Kodeksu postępowania cywilnego). Raport nie prowadzi przez te kroki za kupującego. Pomaga w drugim i trzecim, bo zbiera w jednym miejscu dane o działce: ewidencję, plan, ceny z okolicy, uzbrojenie i zagrożenia.