PCC przy zakupie działki: ile, kto płaci i kiedy nie

Podatkowi podlega umowa sprzedaży rzeczy (art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych), obowiązek podatkowy przy sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1), a podstawą jest wartość rynkowa działki (art. 6 ust. 1 pkt 1). Stawka przy sprzedaży nieruchomości wynosi 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a). Przy cenie 250 000 zł podatek to 5 000 zł, przy 400 000 zł to 8 000 zł. Wartość rynkową ustala się według przeciętnych cen podobnych nieruchomości z uwzględnieniem położenia i stanu, z dnia sprzedaży i bez odliczania długów i ciężarów (art. 6 ust. 2), więc hipoteka na działce podstawy nie obniża.

Cena z aktu nie zawsze kończy sprawę. Jeżeli urząd skarbowy uzna, że wartość podana w umowie nie odpowiada rynkowej, wzywa do jej podwyższenia w terminie nie krótszym niż 14 dni i podaje własną wstępną ocenę (art. 6 ust. 3). Gdy kupujący nie skoryguje wartości, urząd ustala ją z udziałem biegłego, a jeżeli wynik różni się od wartości z umowy o więcej niż 33%, koszt opinii ponosi kupujący (art. 6 ust. 4). Dlatego cenę dużo niższą niż ceny sąsiednich działek warto przed aktem porównać z rejestrem cen.

Podatek płaci się przy akcie, a nie przy umowie przedwstępnej. Obowiązek powstaje z chwilą dokonania czynności (art. 3 ust. 1 pkt 1), a gdy umowę przenoszącą własność zawiera się w wykonaniu wcześniejszej umowy zobowiązującej, dopiero z chwilą umowy przenoszącej (art. 3 ust. 2). Notariusz jest płatnikiem PCC od czynności w formie aktu notarialnego (art. 10 ust. 2) i uzależnia sporządzenie aktu od uprzedniego zapłacenia podatku (art. 10 ust. 3). Kupujący nie składa wtedy deklaracji, bo 14 dni na deklarację dotyczy sytuacji, w których płatnika nie ma (art. 10 ust. 1).

Przy sprzedaży przez firmę liczy się VAT. Czynność nie podlega PCC w zakresie, w jakim jest opodatkowana VAT (art. 2 pkt 4 lit. a), ale gdy sprzedaż nieruchomości jest z VAT zwolniona, PCC wraca (art. 2 pkt 4 lit. b). O tym, która sytuacja zachodzi, decyduje przeznaczenie gruntu. Terenem budowlanym jest grunt przeznaczony pod zabudowę w planie miejscowym, a bez planu w decyzji o warunkach zabudowy (art. 2 pkt 33 ustawy o VAT). Jego sprzedaż przez podatnika VAT idzie ze stawką 23% (art. 41 ust. 1 w związku z art. 146ef ust. 1 pkt 1). Dostawa terenu niezabudowanego innego niż budowlany jest zwolniona (art. 43 ust. 1 pkt 9), więc kupujący pole od firmy zapłaci 2% PCC.

Czy sprzedający działa przy tej sprzedaży jako podatnik VAT, wynika z jego sytuacji, a nie z ogłoszenia, więc pytanie o fakturę trzeba zadać przed umową przedwstępną, bo zmienia ono cenę całkowitą. Przy zakupie od gminy albo Skarbu Państwa dochodzi osobny przepis: podatkowi nie podlegają czynności w sprawach podlegających przepisom o gospodarce nieruchomościami (art. 2 pkt 1 lit. g). Zwolnienie gminy i Skarbu Państwa jako stron czynności (art. 8 pkt 4 i 5) samo kupującego nie chroni, bo podatnikiem przy sprzedaży jest kupujący, a to, czy wyłączenie obejmuje konkretną umowę, rozstrzyga przed aktem notariusz jako płatnik.

Zwolnienie rolne ma trzy warunki naraz (art. 9 pkt 2). Sprzedawane grunty muszą stanowić gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, czyli obszar gruntów rolnych o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy (art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym). Po zakupie gospodarstwo kupującego musi liczyć nie mniej niż 11 ha i nie więcej niż 300 ha, a kupujący musi je prowadzić co najmniej 5 lat od nabycia. Przykład: rolnik z 9 ha kupuje 2,5 ha pola i ma 11,5 ha, więc zwolnienie może przysługiwać. Zwolnienie jest pomocą de minimis w rolnictwie.

Częsta pomyłka dotyczy zwolnienia przy pierwszym mieszkaniu. Przepis wymienia lokal mieszkalny, budynek mieszkalny jednorodzinny i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, kupowane przez osobę fizyczną, która żadnego z tych praw dotąd nie miała (art. 9 pkt 17). Działki niezabudowanej w tym katalogu nie ma, więc kupujący działkę pod przyszły dom płaci 2% także wtedy, gdy to jego pierwsza nieruchomość.

Raport podatku od czynności cywilnoprawnych nie liczy i statusu VAT sprzedającego nie zna. Pokazuje natomiast dane, od których te pytania zależą: użytki z ewidencji tam, gdzie starostwo je udostępnia, powierzchnię działki, przeznaczenie w planie miejscowym oraz ceny transakcyjne z okolicy.