Sprzedaż działki przed upływem 5 lat: ile wyniesie PIT

Termin liczy się od końca roku kalendarzowego nabycia, a nie od dnia aktu (art. 10 ust. 1 pkt 8). Dotyczy to także udziału w nieruchomości (lit. a). Przy spadku 5 lat liczy się od końca roku, w którym nieruchomość nabył spadkodawca (ust. 5), a po ustaniu wspólności małżeńskiej od nabycia do majątku wspólnego (ust. 6). Nabycie w drodze działu spadku do wysokości udziału w spadku nie jest nowym nabyciem (ust. 7). Darowizna takiej ulgi nie ma: obdarowany liczy 5 lat od końca roku darowizny. Przepisów art. 30e nie stosuje się, gdy sprzedaż gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej (art. 30e ust. 6).

Przychodem jest cena z umowy pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 1), a serwis podatki.gov.pl podaje jako przykłady opłaty notarialne i koszty pośrednictwa. Jeżeli cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej, przychód określa organ podatkowy według wartości rynkowej, ustalanej na podstawie cen w obrocie rzeczami tego samego rodzaju (art. 19 ust. 1, 3 i 4). Działka sprzedana wyraźnie poniżej cen z rejestru cen w okolicy to więc ryzyko, a nie oszczędność.

Kosztami są udokumentowane koszty nabycia albo wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość działki w czasie posiadania (art. 22 ust. 6c). Nakłady wykazuje się fakturami VAT i dokumentami opłat administracyjnych (ust. 6e), więc wydatki bez faktur przepadają. Koszty nabycia podwyższa się co roku o wskaźnik wzrostu cen ogłaszany przez Prezesa GUS, od roku po nabyciu do roku przed sprzedażą (ust. 6f). Przy działce ze spadku albo z darowizny kosztem są tylko nakłady i zapłacony podatek od spadków i darowizn, a przy spadku dodatkowo koszty nabycia poniesione przez spadkodawcę (ust. 6d).

Dochodu ze sprzedaży nieruchomości nie łączy się z innymi dochodami (art. 30e ust. 5). Wykazuje się go w osobnym zeznaniu PIT-39 (art. 45 ust. 1a pkt 3), składanym od 15 lutego do 30 kwietnia roku po sprzedaży (art. 45 ust. 1), i w tym samym terminie płaci się podatek (art. 45 ust. 4 pkt 4). Serwis podatki.gov.pl przypomina, że zeznanie składa się także wtedy, gdy sprzedaż przyniosła stratę. Po upływie 5 lat sprzedaż nie podlega temu podatkowi i zeznania się nie składa.

Ulga mieszkaniowa zwalnia tę część dochodu, która odpowiada udziałowi wydatków na własne cele mieszkaniowe w przychodzie (art. 21 ust. 1 pkt 131). Wydatki trzeba ponieść od dnia sprzedaży, najpóźniej w 3 lata od końca roku sprzedaży, więc przy sprzedaży w 2026 roku do końca 2029 roku. Liczą się między innymi zakup domu albo mieszkania, zakup gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, budowa i remont własnego budynku mieszkalnego oraz spłata kredytu zaciągniętego na te cele przed sprzedażą (ust. 25 pkt 1 i 2). Wydatki na cele rekreacyjne się nie liczą (ust. 28), a gdy warunki nie zostaną spełnione, trzeba złożyć korektę i zapłacić podatek z odsetkami (art. 30e ust. 7).

Przykład z tabeli poniżej. Działka kupiona w marcu 2023 roku za 180 000 zł, z nakładami 10 000 zł udokumentowanymi fakturami, zostaje sprzedana w 2026 roku za 260 000 zł, a pośrednik bierze 7 800 zł. Przychód to 252 200 zł, dochód 62 200 zł, a podatek 11 818 zł. Jeżeli sprzedający wyda do końca 2029 roku 126 100 zł, czyli połowę przychodu, na zakup mieszkania, zwolniona jest połowa dochodu i podatek spada do 5 909 zł. Przykład pomija waloryzację kosztów nabycia, która koszt podwyższa i podatek obniża.

Osobnym kosztem tej samej sprzedaży może być renta planistyczna, czyli opłata do 30% wzrostu wartości, gdy plan miejscowy zmienił się w ciągu 5 lat przed zbyciem (art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Oba terminy pięcioletnie liczy się inaczej: PIT od końca roku nabycia, rentę od dnia, w którym plan zaczął obowiązywać. Raport nie zna daty, w której sprzedający nabył działkę, bo nie czyta ksiąg wieczystych. Podaje natomiast ceny za metr z rejestru cen w okolicy i to, czy w punkcie działki obowiązuje plan miejscowy.