Darowizna działki w rodzinie: podatek, akt i sprzedaż

Forma jest jedna. Oświadczenie darczyńcy składa się w formie aktu notarialnego (art. 890 § 1 Kodeksu cywilnego), a umowę przenoszącą własność nieruchomości i tak trzeba zawrzeć w tej formie (art. 158). Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w akcie (art. 6 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn), a notariusz jest płatnikiem podatku od darowizny dokonanej w formie aktu notarialnego (art. 18 ust. 1 pkt 1) i pobiera go przy sporządzeniu aktu (art. 18 ust. 2 pkt 2). Przy grupie zerowej nie ma czego pobierać.

Grupa zerowa to krąg węższy niż pierwsza grupa podatkowa. Zwolnienie obejmuje małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę (art. 4a ust. 1). Do pierwszej grupy należą dodatkowo zięć, synowa i teściowie (art. 14 ust. 3 pkt 1), a oni płacą podatek od nadwyżki ponad 36 120 zł (art. 9 ust. 1 pkt 1). Kwotę liczy się łącznie z tym, co obdarowany dostał od tej samej osoby w roku ostatniej darowizny i w 5 latach wcześniej (art. 9 ust. 2). Druga grupa ma 27 090 zł, trzecia 5 733 zł, a od nadwyżki płaci się podatek według skali z art. 15 ust. 1, która zaczyna się od 3% w pierwszej grupie, 7% w drugiej i 12% w trzeciej.

Termin 6 miesięcy na zgłoszenie, o którym pisze się najczęściej, przy działce nie ma zastosowania. Obowiązek zgłoszenia nie obejmuje nabycia na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego (art. 4a ust. 4 pkt 2), a serwis podatki.gov.pl wymienia ten przypadek wśród sytuacji, w których zeznania się nie składa. Wartość działki ustala się według stanu z dnia nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego (art. 7 ust. 1). Dla grupy zerowej nie zmienia podatku. Przy zachowku wartość darowizny liczy się inaczej: według stanu z chwili jej dokonania, ale według cen z chwili ustalania zachowku (art. 995 § 1 Kodeksu cywilnego).

Po akcie zmienia się dział II księgi wieczystej. Przy nowym właścicielu stoi podstawa nabycia z tytułem aktu i datą jego sporządzenia (§ 60 i 61 rozporządzenia w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych), a z tej daty każdy kupujący policzy, czy sprzedaż wypada przed upływem 5 lat. Obdarowany ma słabszą ochronę niż kupujący: rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych (art. 6 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych). Działka z darowizny należy do majątku osobistego obdarowanego, chyba że darczyńca postanowił inaczej (art. 33 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego), co ma znaczenie, gdy obdarowany jest w związku małżeńskim i zechce ją sprzedać.

Darowizna nie zamyka wszystkich spraw rodzinnych. Darczyńca może ją odwołać nawet po wykonaniu, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności (art. 898 § 1 Kodeksu cywilnego). Przy liczeniu zachowku dolicza się do spadku darowizny spadkodawcy (art. 993 § 1), a po 10 latach pomija się tylko darowizny na rzecz osób, które nie są spadkobiercami ani uprawnionymi do zachowku (art. 994 § 1). Uprawniony, który nie dostanie zachowku od spadkobiercy, może żądać od obdarowanego sumy pieniężnej w granicach jego wzbogacenia, a obdarowany może się zwolnić, wydając przedmiot darowizny (art. 1000 § 1 i 3).

Sprzedaż podarowanej działki przed upływem 5 lat, licząc od końca roku darowizny, jest źródłem przychodu w PIT (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Wyjątek dla spadku, przy którym liczy się czas od nabycia przez spadkodawcę (art. 10 ust. 5), darowizny nie obejmuje. Kosztem są wtedy tylko udokumentowane nakłady obdarowanego i zapłacony podatek od darowizny (art. 22 ust. 6d), a nie cena, którą kiedyś zapłacili rodzice. Przykład: rodzice kupili działkę w 2010 roku, dali ją córce w 2024 roku, a córka sprzedaje ją w 2027 roku za 300 000 zł. Bez nakładów 19% od ceny pomniejszonej o koszty sprzedaży daje do 57 000 zł podatku, a od początku 2030 roku ta sama sprzedaż byłaby wolna od PIT.

Przy działce rolnej sprawdź, czy przepisy o obrocie ziemią nie zmienią planu. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego obejmuje każde nabycie w wyniku czynności prawnej, ale zwalnia z wymogu bycia rolnikiem nabywcę, który jest osobą bliską zbywcy, i nieruchomości mniejsze niż 1 ha (art. 2a ust. 3); jej lista osób bliskich różni się od grupy zerowej i obejmuje na przykład dzieci rodzeństwa (art. 2 pkt 6). Dla osób spoza grupy zerowej zwolnienie z podatku od spadków i darowizn daje nabycie gruntów gospodarstwa rolnego, po którym gospodarstwo ma od 11 do 300 ha i jest prowadzone co najmniej 5 lat (art. 4 ust. 1 pkt 1). Raport nie wie, od kogo i kiedy właściciel nabył działkę, bo nie czyta ksiąg wieczystych.