Zasiedzenie działki: co grozi kupującemu i jak to sprawdzić

Zasiedzieć może tylko posiadacz samoistny, czyli ten, kto włada rzeczą jak właściciel. Dzierżawca, najemca czy użytkownik są posiadaczami zależnymi (art. 336) i przez samo korzystanie własności nie nabędą. Ustawa pomaga przy tym władającemu: domniemywa się, że ten, kto faktycznie włada rzeczą, jest posiadaczem samoistnym (art. 339), a gdy skutki zależą od dobrej wiary, domniemywa się dobrą wiarę (art. 7). Sąsiad, który od lat ma ogród, garaż albo płot na pasie twojej przyszłej działki, startuje więc w sporze z pozycji wygodniejszej, niż się wydaje.

Lata liczy się dłużej, niż trwa posiadanie jednej osoby. Obecny posiadacz dolicza czas posiadania poprzednika, także spadkodawcy (art. 176). Gdy poprzednik był w złej wierze, jego czas dolicza się tylko wtedy, gdy łącznie wychodzi co najmniej 30 lat. Przeciwko małoletniemu właścicielowi zasiedzenie nie skończy się wcześniej niż 2 lata po jego pełnoletności (art. 173). Do biegu zasiedzenia stosuje się przepisy o przedawnieniu (art. 175): przerywa je czynność przed sądem podjęta w celu dochodzenia roszczenia, na przykład pozew o wydanie pasa, albo uznanie roszczenia przez posiadacza (art. 123 § 1), a po przerwie termin biegnie od nowa (art. 124). Sama sprzedaż działki nie należy do czynności, które ustawa wymienia jako przerywające bieg.

Księga wieczysta pokazuje zasiedzenie dopiero na końcu drogi. Gdy zasiedzenie zostało stwierdzone i wpisane, w dziale II przy właścicielu widać podstawę nabycia, a jako jej rodzaj orzeczenie sądu (§ 61 rozporządzenia w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych). Gdy wniosek o wpis już wpłynął, księga ma wzmiankę o wniosku, a nikt nie może zasłaniać się nieznajomością wniosków, o których jest wzmianka (art. 2 ustawy o księgach wieczystych). Spór w toku bywa też ujawniony ostrzeżeniem, którego podstawą jest nieprawomocne orzeczenie albo postanowienie o zabezpieczeniu (art. 10 ust. 2). Wcześniej, zanim ktokolwiek pójdzie do sądu, księga nie ma czego pokazać.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni tego, kto kupił od osoby wpisanej jako właściciel (art. 5), ale nie chroni nabywcy w złej wierze. W złej wierze jest także ten, kto z łatwością mógł się dowiedzieć, że księga nie zgadza się ze stanem prawnym (art. 6 ust. 2), a wzmianka o wniosku i ostrzeżenie wyłączają rękojmię w ogóle (art. 8). Płot sąsiada stojący od dekad w głębi działki widać w terenie i na zdjęciach lotniczych. Jak rękojmia działa wobec zasiedzenia, które dobiegło końca przed twoim zakupem, rozstrzyga sąd w konkretnej sprawie, więc to pytanie warto zadać prawnikowi, zanim podpiszesz umowę.

Zasiedzieć można też samo prawo przejazdu. Służebność gruntową nabywa się w ten sposób tylko wtedy, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia, a do jej zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o zasiedzeniu własności (art. 292). Czy dojazd przez działkę jest takim urządzeniem, ocenia sąd. Dla kupującego wniosek jest prosty: utarty przejazd sąsiada przez działkę to sygnał, że sąsiad może mieć do niego prawo, nawet jeśli w dziale III nic nie ma.

Zasiedzenie kosztuje zasiadującego podatek, i to bez kwoty wolnej. Nabycie własności przez zasiedzenie jest opodatkowane stawką 7% podstawy (art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn), z podstawy wyłącza się nakłady poczynione w czasie biegu zasiedzenia (art. 7 ust. 4), a obowiązek podatkowy powstaje z uprawomocnieniem postanowienia (art. 6 ust. 1 pkt 6). Przykład: pas 2 na 40 m, czyli 80 m², przy cenie 300 zł za metr kwadratowy jest wart 24 000 zł, a podatek wyniesie 1 680 zł. To argument w rozmowie z sąsiadem, czy nie prościej wydzielić pas geodezyjnie i sprzedać go umową.

Przed zakupem kolejność jest taka. Porównaj granice z ewidencji z płotem, najpierw w geoportalu, a przy wątpliwości przez geodetę. Ustal na archiwalnych ortofotomapach, od kiedy płot stoi tam, gdzie stoi, i policz, czy zbliża się 20 albo 30 lat. Przeczytaj działy II i III księgi i zapytaj sprzedającego na piśmie o spory z sąsiadami. Raport podaje powierzchnię działki z ewidencji, jej wymiary i identyfikator, ale płotu z granicą nie porównuje i księgi wieczystej nie czyta.